中泰证券地产首席由子沛：端午楼市成交数据存“隐情”，下半年成交有望趋稳，国央企或先反弹
红周刊 编辑部 | 李壮
上半年市场表现疲弱，拖累其表现的板块之一就包括房地产，而房地产表现不佳又与楼市不温不火有关。进入下半年，楼市成交有望趋稳，但仍需政策助力。由子沛指出，可以在支持政策中扩大个税抵扣，这对提高城市新住民购房意愿可能会产生意想不到的效果。同时，他也认为，当前市场对房地产给出的定价显然是过于悲观的。
在刚刚过去的端午节，楼市成交情况无论同比还是环比增速均表现为下降。同时，在二级市场，今年以来截至6月29日，房地产板块跌去了12%，远超去年以及前年的跌幅。
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对于楼市回暖以及房地产板块行情表现，本刊专访了中泰证券地产首席分析师由子沛。他表示，端午期间楼市成交同比、环比数据不佳的现象，一个是因为去年同期基数较高，另一个是五六月是地产传统销售淡季，“下半年随着去年基数的下滑以及金九银十销售旺季的到来，我们期望看到楼市成交同比和环比数据的逐步改善”。同时，他表示，当前房地产板块的行情表现已经过于悲观了，因为无论是从房地产在经济中的地位还是行业发展远景，这个行业长期是值得看好的。
楼市成交遭遇“端午劫”
下半年“逐步趋稳”
《红周刊》：端午节期间(6.16-6.22)，新房和二手房成交数量增速均是同比大降（-40.9%和-13.6%），从6月1日至22日，新房和二手房同比增长为正，但环比增长分别为-9.4%和-23.1%。这组数据显示，在今年1-3月房地产市场销售相对强势之后，新房和二手房市场热度均在走低。下半年，这两个市场的成交热度会否有较大改善，哪些因素决定着楼市走向？
由子沛：我们观察网签数据发现，新房和二手房在端午节期间成交量出现同比增速下滑的现象。在这个现象背后，其实是去年同期网签数量出现了一个小高峰，形成了一个高基数。在去年上半年，新冠疫情对全国楼市扰动比较明显，到6月份各地疫情有所好转，使得去年上半年累积的购房需求在6月份出现一个集中的释放过程，这就造成去年6月份的网签数据是比较高的。
同时，在去年5月中下旬至6月初，很多二线城市比如杭州、成都、南京等相继出台了放松限购的政策，这对楼市产生了明显的提振作用。因此，去年部分城市的楼市放宽限购，叠加上半年累积需求集中释放，形成了去年6月份楼市销售的高基数。总体来看，今年6月份楼市成交数据同比增速表现不佳，主要是受去年高基数的影响。
端午期间楼市成交的环比数据也不是很好看，这主要是受季节性因素影响。楼市月度成交数据一直都有周期性波动的特点，我们常说的“金三银四”“金九银十”就是每年三四月份和九十月份是房地产销售的旺季，其他月份可能就平淡一些。今年的楼市成交也符合这个特点，在今年的二三月份，之前的累积需求释放，楼市成交数据很漂亮。到了四五月份特别是五六月份，楼市就到了淡季周期，楼市成交热度明显不如二三月份，这属于比较正常的现象。
同时，我们也必须注意到，市场在当前也存在诸如二手房挂牌量上升、购房者观望情绪升温等现象，部分城市成交热度也出现了较大幅度的下滑，因此也有必要警惕房地产市场在下半年出现加速下行的态势，期待更多政策能够及时出台，从需求端进一步提振市场信心。
《红周刊》：下半年，楼市成交情况对比上半年会否有明显改善？
由子沛：下半年的楼市，我觉得可以用“逐步趋稳”来诠释。一方面，经历了2-3月份需求的集中释放，以及5-6月份的下行波动后，市场有望逐步进入平稳期；另一方面，今年上半年在楼市需求端、信贷端出台了一系列支持性政策，政策的效果有望在下半年陆续体现，叠加去年下半年楼市成交基数相对比较低，那么今年七八月份之后，楼市成交的同比增速也会有一定程度的企稳。
《红周刊》：对楼市成交影响较大的因素是什么？
由子沛：楼市成交量通常就是受供给和需求两个层面的影响。从供给端来看，就是房企拿地的数量，因为房企拿地的数量决定了未来的供给。目前来看的话，供给端不是当前困扰楼市成交的主要矛盾，主要矛盾集中在需求端。
需求在经济学里包括两方面：一个是购买意愿，一个是购买能力。具体到楼市，购房意愿其实反映的是居民对房价的一个预期。目前，房价逐渐企稳甚至有些城市二手房开始进入一个下跌通道，那么居民买涨不买跌的心理就会占上风，就会呈现出一定的观望态势。从购买能力来说，可以分两方面，一个是购房资格，另一个是购房者的收入预期。现在许多地方逐步解除限购政策，所以购房资格对楼市成交的影响一直在变弱。但另一方面，后疫情时代的“疤痕效应”依然存在，居民对未来收入增长预期普遍有一定担心，因此对背负贷款会有比较大的焦虑感，这就导致搁置购房计划或推迟购房时间。我认为，对楼市成交影响最大的因素还是居民预期这一块。
LPR调降对楼市提振有限
个税抵扣或能推动楼市回暖
《红周刊》：6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年6月20日贷款市场报价利率（LPR）为1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。1年期品种与5年期品种利率均较上期下调10bps。这一政策支持，对于居民改善性、刚需性住房群体的购房意愿会否有较大影响？
由子沛：一方面此次LPR调降，1年期品种与5年期品种同步下调10个BP，体现此次调降主要目的在于加强逆周期调节，支持实体经济，而并非是专门针对房地产的刺激；另一方面，根据我们的测算，如果居民购房贷款100万、30年等额本息，那么这次LPR调降将让居民每月节省不到60元，幅度上来讲对居民购房意愿的改善程度预计也较为有限。
《红周刊》：您对提振住房消费预期的建议是什么？
由子沛：目前，我们提振住房消费的政策可以分为两部分，一部分在需求端，包括比如松绑限购、限售等一系列政策；另一部分在信贷端，比如降低首付比例、降低房贷利率等。这些政策也发挥了积极作用。
同时正如前文所述，我们认为当前楼市成交的核心痛点在于后疫情时代居民对于负担房贷的焦虑，因此，我个人认为，如果采取一些能够增加居民收入，或者说变相增加居民收入的一些办法，比如房贷可以抵扣个税的办法，对于提振住房消费将会更为有效。
目前，房贷抵扣个税是一个月1500元，这个抵扣额相对房贷来说还是太少了。举个例子，一个一线城市工作的白领，月入2万元，剔除社保和个税等支出，到手大约15000元，那么这个人每个月还房贷封顶也就是1万元。如果这个人恰好每月有1万元房贷，如果房贷可以全额抵扣，那么这个人到手的15000元去掉1万元房贷，应纳税收入就是5000元，其纳税压力就减少很多。
这种办法相当于变相增加居民收入，相当于提高了居民承担个税的上限，以工资收入为主要来源的城市新住民对住房消费的积极性将显著提高。这也能够真正解决居民对于收入预期的焦虑问题。
当然，个税收入降低会对财政产生一些不利影响。但如果个税抵扣的办法对房地产市场、对楼市回暖有帮助，那么算整体经济账的话，应该是利大于弊的。
总之，我认为，当前促进楼市回暖最有效的方式就是一切都要落脚于提升居民的收入，提升居民的购买力。
优质房企必备素质是“稳健”
低估国央企房企将率先反弹
《红周刊》：从区域来看，一线城市的楼市情况好于二三线城市，同时住宅用地成交规划建面累计同比增长也是一线城市最强，而且房企也在扎堆一线城市。那么是不是可以认为，在一线城市重仓布局的非出险房企，会有更大希望顺利过冬并取得较好的竞争优势？
由子沛：房企土储布局只是其顺利度过困难阶段的决定性因素之一，房企的竞争力还是需要综合比较。因为即使房企在一二线城市布局比较多，土储优质，也并不代表其就是安全、稳健的。房企负债率就很说明问题，有的房企就是因为过高的杠杆率出现大问题。
我们讲天时地利人和，天时对每家房企都是公平的，地利是房企土储和项目的布局问题，人和就是房企对自己负债率的管控也即运营能力。我们研究发现，一些房企虽然在三四线城市有较多项目，但受益于较好的运营能力，其运营质量、竞争力也不错。
《红周刊》：如果要判断一家房企的综合竞争力，我们该从哪些方面着手？
由子沛：当前若对一家房企做质量评估，我觉得有以下几方面，第一，财务稳健，这是最重要的，就是这个房企能不能比较好地控制自己的负债率。第二，这家房企土储布局的分布是不是比较合理、均衡。第三，房企的经营策略要稳健。
《红周刊》：从二级市场来看，房企行情分化很严重，申万房地产114只标的股中（剔除退市股），今年以来截至6月26日维持上涨的共23只。过去三年连续上涨的个股仅3只，分别是同济科技、中国国贸和华发股份，其中华发股份是惟一纯正的房地产开发公司。另外，破净股达到62只。您觉得市场是不是对房地产板块过于悲观了？
由子沛：毫无疑问，现在市场肯定是有点过于悲观了。首先，房地产行业仍然是国民经济的一大支柱产业；其次，在肉眼可见的未来这个行业不会消失，而且一定会保持一个相对来说比较合理的规模。因为我们国家城市化进程还在继续，我们的购房需求其实也依然存在，人民群众追求美好生活中也包括住更好、更大的房子，所以需求端在未来来看的话也一定是长期存在的。
长期看，我对房地产行业还是非常有信心的。
《红周刊》：从中长期比如未来三年的角度看，房地产开发（包括港股内房股）行业从土储规模、项目分布、项目运营能力、融资能力等方面来看，哪些房企具备“触底反弹”的素质？
由子沛：我们认为，一些优质国央企房企，质地不错，但处于破净状态，这完全不合理。特别是那些低估、在一二线城市重点布局且运营素质相对比较好的国央企，是最可能迎来触底反弹行情的。
《红周刊》：行业的头部阵营会否发生较大改变？另外，物管类公司的表现是否能走独立行情？
由子沛：当下来看，在核心一二线城市土储布局较为丰厚，同时运营能力比较优质的国央企会有更大希望进入头部阵营。
物管类公司因为大多是背靠房地产公司，所以我觉得物管类公司的表现，可能还是取决于它们母公司的表现。另外，物管公司更偏消费属性，所以它们的行情其实也更依赖于整个消费环境的复苏。
（本文已刊发于7月1日《红周刊》，文中所涉个股仅做举例，不做买卖推荐。）
